Сдаю квартиру в 2026: какой налог платить — самозанятый, ИП или НДФЛ
Разбираем три законных способа сдавать квартиру: ставки 4–13%, как оформиться за один вечер и что будет, если налог не платить.
Коротко: сдавать квартиру без налога нельзя, но платить можно по-разному. Самый простой и дешёвый способ для собственника — самозанятость: 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче компании. Ниже разбираем все варианты и где собственники теряют деньги.
Три законных способа
Самозанятый (налог на профессиональный доход). Регистрация за 10 минут в приложении «Мой налог». Ставка 4% с платежей от физлиц, 6% — от юрлиц. Чек формируется в приложении, договор с жильцом заключается в обычном порядке. Лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год, для большинства квартир этого хватает.
Физлицо с НДФЛ 13%. Ничего регистрировать не нужно, но раз в год подаётся декларация 3-НДФЛ и платится 13% со всего арендного дохода. Подходит тем, кто сдаёт изредка и не хочет оформлять статус.
ИП на патенте. В Москве патент на сдачу жилья стоит фиксированную сумму в зависимости от района и площади. Выгоден при большой арендной ставке или нескольких объектах, но требует ведения статуса ИП.
Что выгоднее на практике
Квартира за 70 000 ₽/мес: самозанятый платит 2 800 ₽ в месяц, по НДФЛ — 9 100 ₽, патент в зависимости от локации может оказаться ещё выгоднее. Для одной-двух квартир почти всегда выигрывает самозанятость.
Важный нюанс: коммунальные платежи, которые жилец возмещает отдельно, тоже считаются доходом, если приходят на ваш счёт. Корректнее прописывать в договоре, что жилец платит коммуналку напрямую или включает в платёж — тогда налог считается с полной суммы, но без претензий.
Что будет, если не платить
Налоговая узнаёт о сдаче из жалоб соседей, данных регистрации, объявлений и банковских переводов. Доначислят НДФЛ за три года, штраф 20–40% и пени. По объёму потерь это сопоставимо с несколькими месяцами аренды — и при этом статус самозанятого решает вопрос за один вечер.
Главная ошибка — простой вместо дохода
Пока собственник разбирается в статусах и составляет договор, квартира стоит пустой. Месяц простоя — минус 60–80 тысяч рублей, в разы больше любого налога. Мы берём сдачу на себя бесплатно для вас — комиссию платит арендатор.
Сдать квартиру через NOVOSELОценка ставки, проверенные жильцы, договор и заселение — за 1–3 недели.Добавить квартиру на витринуОставьте заявку — рассчитаем арендную ставку и подскажем, как оформить сдачу.