Налоги и документы при обмене квартирами: что платить и оформлять

Коротко: юридически обмен оформляется договором мены либо чаще — двумя договорами купли-продажи. Для налоговой обмен = продажа своей квартиры + покупка чужой, со всеми вытекающими: НДФЛ с продажи, если не вышел срок владения, и право на вычет при покупке.

Налог с продажи

Если квартира в собственности 5+ лет (3 года — если единственное жильё или получена по наследству/приватизации/от близких родственников) — НДФЛ не платится. Меньше срока — 13% с дохода минус документально подтверждённые расходы на покупку, либо минус фиксированный вычет 1 млн ₽.

Вычет с покупки

Купленная в обмен квартира даёт право на имущественный вычет: 13% от стоимости, максимум 260 000 ₽ на человека. Если вычет ещё не использован — это фактически компенсация части налога или просто возврат из бюджета.

Документы

Стандартный пакет сделки: паспорта сторон, выписки ЕГРН, документы-основания права, согласия супругов, при долях — нотариальные уведомления, при детях — разрешение опеки, справки об отсутствии долгов по квартплате. Плюс банковские документы, если в связке есть ипотека.

Договор мены или два ДКП

Договор мены юридически существует и применим при прямом обмене. Но в реальной альтернативной сделке контрагенты разные — вы продаёте одному человеку, покупаете у другого — поэтому оформляются два отдельных договора купли-продажи, связанные общей схемой расчётов.